2019年10月16日
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纳税筹划  
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土地增值税
 
  节税筹划的重要前提是熟知并灵活运用各种税收优惠政策。按现行规定,土地增值税的减免税规定主要有:
  (一)纳税人建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。若其增值额超过扣除项目金额20%的,应对增值额全额征税,不得免税。普通标难住宅,是指一般居民用住宅,不包括高级别墅、高级公寓、小洋楼、渡假村等以及超面积、超标准、豪华装修的住宅。是否属于普通标准住宅,必须经过税务机关确认。
  (二)由于城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,免征土地增值税。
  由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。
  符合上述免税条件的单位和个人,必须向房地产所在地税务机关提申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。
  (三)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免于征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年的,按规定计征土地增值税。
  下列项目暂免征收土地增值税:
  (一)以房地产进行投资、联营,联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中的。
  (二)一方出土地,一方出资金,合作建房,建成后按照比例分房自用的。
  (三)房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。
  (四)在兼并企业中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
  一、适当增值筹划法
  土地增值税税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增额按规定计税。按此原则,纳税人建造住宅出售的,应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系,避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。
  首先,如果纳税人欲享受起征点照顾,此时假定某房地产开发企业建成一批商品房待售,除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100,当其销售这批商品房的价格为x时,相应的销售税金及附加为:
  X5%×(1+7%+3%)=5.5%X
  式中:5%——营业税
  7%——城市维护建设税
  3%——教育费附加
  这时,其全部允许扣除金额为:
  100+5.5%X
  根据有关起征点的规定,该企业享受起征点最高售价为:
  X=1.2(100+5.5%X)
  解以上方程可知,此时的最高售价为128.48,允许扣除项目金额为107.07(100+5.5%×128.48)。
  其次,如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的,当增值率略高于20%时,即应适用“增值率”在50%以下,税率为30%的规定。假定此时的售价为(128.48+Y)。
  由于售价的提高(数额为Y),相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%Y.这时允许扣除项目的金额=107.07+5.5%Y
  增值额=128.48+Y-(107.07+5.5%Y)
  化简后增值额的计算公式为:
  94.5%Y+21.41
  所以应纳土地增值税:
  30%×(94.5%Y+21.41)
  若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收,就必须使Y>30%×(94.5%Y+21.4)
  即Y>8.96
  这就是说,如果想通过提高售价获取更大的收益,就必须使价格高于137.44(128.48+8.96)。
  通过以上两方面的分析可知,转让房地产的企业,当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时,将售价定为128.48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。
  在这一价格水平下,既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数,虽能享受起征点的照顾,却只能获取较低的收益,如欲提高售价,则必须使价格高于137.44,否则,价格提高带来的收益,将不足以弥补价格提高所带来的税收负担。
  二、适当捐赠筹划法
  房地产的赠与是指房产的原产权所有人,依照法律规定取得土地使用权的土地使用人,将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。对于这种赠与行为,很多国家都开征了赠与税。我国目前还没有开征这种税收,也不对之征收土地增值税。因为按开征土地增值税的三条标准,赠与人捐赠房产是无偿转让,并没有取得收入,因此,不用缴纳土地增值税。
  但是,这里的仅指以下两种情况:
  第一种情况是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
  第二种情况是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
  上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非盈利性的公益组织。
  房产所有人、土地使用权所有人将自己房地产进行赠与时,如果不是以上所述两种情况,应该视同有偿转让房地产,应当缴纳土地增值税。因此,当事人在进行时,应当注意自己的捐赠方式,以免捐赠完了之后,自己反而要承担大笔税款。具体来说,如果当事人在进行捐赠时可以采用以上两种方式,最好采用这两种方式,以免无益地多纳税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程,就一定要符合法定的程序,即通过在中国境内非营利的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠,而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式,则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友,则可以考虑让受赠人支付税款,也可以采用隐性赠与法,即让该好友实际占有使用该房地产,而不办理房地产权转移登记手续。
  三、个人自有住房转让筹划
  根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条,个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。
  由于经济的不断发展,人的流动愈来愈频繁,因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。为了避免交纳冤枉税,纳税人有必要认真学习税法,弄懂个人自有住房转让的税收政策。比如某个人拥有一套住房,已经居住四年零十一个月,这时该个人在另一城市里找到一份很好的工作,需出售该套住房。很显然,如果该个人再等一个月出售该套住房便可以免纳土地增值税,而如果现在马上出售,便会因为使用年限超过三年而未超过五年,只能减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。当然,如果这时遇到比较好的买主,也可以出售,该种筹划方法仍然可以使用,即和买主签订一份远期(一个月后)转让合同,同时签订一个月的租赁合同。则买主可以马上住进去,房地产所有人又可以享受足够的税收优惠。
  但也有这样的情况,即某房屋所有人由于工作需要,要转让使用年限很短的住房,比如仅使用一年,用上面方法进行筹划便不具有可能性。这时,可能的做法就寻找一个愿意和自己交换住房,而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人,和该个人交换住房。根据我国税法的规定,个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核准,可以免征土地增值税。


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